问:我读了你的一篇内容非常丰富的文章，内容是当你拥有自己的房子时，可以通过终身信托贷款。

我一直在努力把我的联排别墅放入可撤销信托基金中，但遭到了两家金融机构的强烈抵制，无论是在2016年我第一次购买这栋房子时，还是在去年春天我进行再融资时。两家机构都说我需要等到抵押贷款结束，但在结束后又推辞了。

最后，在多次询问之后，贷款人给我寄来一封信，说明了信托需要如何措辞，才能让房子加入信托。我咨询了我的信托律师，他建议的解决方案是一份“口袋”契约。

他签了一份新的契约，把房子交给信托人保管。我要在上面签字并公证一下，然后把它和契约正本放在我的保险箱里。如果我去世了，我的遗嘱执行人将支付我所有的账单，包括抵押贷款，然后拿出“口袋契约”并存档，从而将财产置于我的信托。到那时，银行/抵押贷款公司将被排除在外，因为房子将被还清。

你觉得这个解决方案怎么样?

答:我们知道，一些贷款机构向拥有住房信托的借款人发放住房贷款没有问题。我们不知道为什么有那么多财务顾问和律师推荐向这类借款人提供贷款。

山姆有相当多的客户完成了他们的住宅购买和再融资，没有任何问题，因为他们的房子属于信托。他还看到，贷款机构告诉借款人将信托中的财产契据出去，也就是说，借款人将生前信托中的财产契据还给信托所有者。之后，在交易结束后，借款人将财产转回信托。

然而，这样做可能会很昂贵。此外，把财产从信托中取出，然后再付钱把它放回去，似乎是不必要的，甚至是浪费的。

对于那些不熟悉生前信托的读者，让我们从一个简短的解释开始。生前信托是一份为受益人持有不动产和其他资产的信托文件。当一个财产所有人把他们的房子放入信托时，这个人就是委托人，他们指定信托的受托人和受益人是谁。通常委托人、受托人和受益人是同一人。(信托有许多不同类型，但我们只讨论基本的生活信托，许多人用它来拥有自己的房子。)

受托人控制信托，受益人是信托的所有人。这种类型的生前信托的目的是控制当信托的所有人死亡时谁可以得到该住宅，或者如果受托人丧失行为能力，谁可以处理该住宅。这就是为什么我们最近写道，当你的生活发生变化时，你可能想要改变你的生前信托。

一般来说，当房主去世时，房屋将根据他的遗嘱或财产所在地州的法律由他指定的继承人继承。(如果房子是共同拥有的，那么如果拥有了生者的继承权，房子就会自动转让。)然而，这也意味着必须聘请一名律师，并前往遗嘱认证法庭。聘请律师和遗嘱认证法庭都需要花费金钱和时间。

然而，你可以向律师支付一小笔费用来设立生活信托，然后将你的房屋所有权转移到该信托中。当信托所有人去世时，继承受托人可以转让信托指定的房屋所有权，或者，如果意图是继续让信托拥有该房屋，继承受托人和受益人不需要做任何事情，因为房屋将留在信托中。

一旦你把房子存入信托基金，你就不会想把钱拿出来再放回信托基金。有时从信托基金中取出一项资产再放回去可能要花费几百美元。

让我们回到贷款人的问题上。如果当地法律有任何具体要求，将阻止贷款人取消贷款赎回权或适当担保贷款，一些贷款人可能不允许使用生前信托。如果这是你生活的地方的情况，我们就能理解为什么贷款人不愿意让借款人以信托的名义关闭。

在市场上，当房产被置于终身信托中时，一些贷款人会给借款人贷款，你可能需要与抵押贷款经纪人合作。抵押贷款经纪人可以四处推销贷款，应该知道哪些贷款人愿意与终身信托合作，哪些不愿意。现在，如果允许贷款的贷方比其他贷方稍贵一些，你必须在决定走哪条路之前平衡成本。

最后，我们不得不说，我们不喜欢你把签名文件留作以后录音的主意。首先，你的孩子可能无法使用你的保险箱，除非他们与你共享。如果你不共享访问权限，他们可能需要法院命令(通过遗嘱认证，如果你死了)，允许他们访问保险箱。几十年过去了，记忆会变得很健忘，你的孩子可能不记得保险箱的事了。到时候，他们可能会通过遗嘱来出售房子，而没有意识到你已经为另一种选择奠定了基础。

此外，如果在你的一生中，你失去了行为能力，你的孩子可能无法从信托条款中受益。如果财产在你的名下，而不是在你的信托名下，那么信托条款将允许他们处理财务事务。

最后一件事:在你为你的房子融资或再融资后，你的贷款人可能会对你的财产所有权过于谨慎，但你应该有权把你的房子放入生活信托，而你的贷款人不会让它成为一个问题。再说一次，我们说的是生前信托，而不是其他一些遗产规划信托，它们使房屋脱离业主的控制，以调整遗产的价值。Garn-St。1982年的《日耳曼存款机构法》允许房主将房屋所有权转让给他们的终身信托或配偶，而不受贷款人的阻碍。

话虽如此，如果你找到了贷方，而它不允许你在你的房子在信托中获得贷款，你可以将它从信托中转让出去，为抵押贷款重新融资，然后在信托关闭后将财产放回信托中。记住，当你为你的财产投保时，你需要让保险公司知道房子是由信托所有的，这样保险公司才能在保险单上写上你和信托的名字。

(Ilyce Glink是《首次购房者应该问的100个问题》(第四版)的作者。她还是Best Money Moves的首席执行官，这是雇主为员工提供的一款衡量和缓解财务压力的应用程序。塞缪尔·塔姆金(Samuel J. Tamkin)是芝加哥的一位房地产律师。通过他们的网站bestmoneymoves.com联系Ilyce和Sam。)