本文最初发表于《谷物报》。

当美国房主从联邦紧急事务管理局(Federal Emergency Management Agency)购买有补贴的洪水保险时，他们承诺在洪水灾害发生后重建得更好，即使付出代价。联邦应急管理局臭名昭著的50%规则规定，如果洪水区内的房屋遭受的损失超过其价值的一半，则必须将其拆除重建，以使其高于洪水水位。这可能会使房主损失数十万美元，但它阻止了美国公众为反复破坏脆弱房屋埋单——至少在理论上是这样。

50%的规定在很大程度上由受灾地区的地方官员执行，他们的责任是确保他们的选民不会在洪水灾区进行重建。作为对这种勤奋的回报，联邦政府为那些证明自己符合规定的社区的房屋提供低成本的洪水保险补贴，从而推高了佛罗里达州和其他风景优美但受到气候威胁的地区的房地产市场。

然而，随着佛罗里达州继续从2022年毁灭性的飓风“伊恩”中重建，拜登政府可能在发出这样的信号:轻松赚钱的时代已经结束。上月底，联邦应急管理局向佛罗里达州李县的当地官员发出了一封爆炸性的信件，那里有超过75万人居住在南佛罗里达州一些最珍贵的沿海土地附近。联邦紧急事务管理局声称，在飓风伊恩之后的18个月里，珊瑚角市和其他附近城镇的近600名房主在洪水区重建了脆弱的房屋，违反了50%的规定和当地的建筑法律。

长期以来，该机构一直给予该县及其城市25%的洪水保险折扣，以表彰该县在控制洪水风险方面所做的努力，这些努力每年为居民节省了数百万美元。这封信威胁要取消这一折扣，认为该县对飓风伊恩重建的松懈做法使早期的努力付诸东散。传达的信息很明确:在洪泛区进行了数十年的高风险建设之后，联邦政府正在坚决反对。

这项惩罚洪泛区建设的新举措是另一个迹象，表明气候变化和发展的长期隐藏成本开始赶上沿海各州的房主——与此同时，对许多美国人来说，住房成本在更广泛的范围内正在上升。近年来，联邦应急管理局已经在全国范围内提高了洪水保险费，以应对不断增加的风险，私营家庭保险公司也在墨西哥湾沿岸的几个州提高了风力保险的保险费。

李县的打击行动代表了联邦应急管理局试图将气候风险的成本负担从联邦政府(以及为其提供资金的公众)转移到当地房主身上。这将考验该地区白热化的房地产市场的实力，可能迫使许多房主放弃他们的滨水房产。由于联邦政府和私人保险公司都在努力减少对气候变化的影响，李县及其城市可能是煤矿里的金丝雀，因为洪水风险日益增加而受损的房地产市场。

这些金丝雀的反应迅速而愤怒。县和市的民选领导人抨击联邦应急管理局是“恶棍”，并指责该机构在拜登总统的命令下阻碍佛罗里达州的飓风恢复。公告发布几天后，李县委员会在一次紧张的会议上考虑起诉该机构。当地电视台报道了联邦应急管理局的决定对房主的影响，这些房主已经在处理洪水保险和传统财产保险(包括风灾)的急剧上升。

“这几乎像是复仇政治，”李县委员塞西尔·彭德格拉斯(Cecil Pendergrass)在宣布后的县会议上说。“我们的公民，我们的纳税人被扣为人质。”

联邦应急管理局很快搁置了这一决定，给了该县额外的30天时间来证明它没有让房主违反50%的规定或在洪泛区建造房屋。目前尚不清楚李县或开普科勒尔等城市是否能够做到这一点。联邦和地方官员以隐私问题为由，拒绝向Grist提供有关后伊恩时代违规行为的细节，但如果房主已经重建了被毁的房屋，该县将无法在一个月内修复。

对于全国各地的社区来说，更大的问题是，联邦应急管理局是否会改变其执行50%规则的方式，以迫使房主离开洪水易发地区。

“洪泛区管理界正在密切关注此事，”洪水风险公司foreerrunner的创始人苏珊娜·菲(Susanna Pho)说。该公司帮助易受洪水影响的社区遵守联邦应急管理局的规定。

李县长期以来一直是高风险滨水开发的典型代表。开普科勒尔市坐落在人工填埋的土地上，这里曾经是佛罗里达州海岸线的沼泽地，城市景观和墨西哥湾之间没有屏障。当飓风来袭时，就像2022年的伊恩一样，它们可以在城市中掀起高达15英尺的风暴潮，淹没数千座房屋。附近的城市，如同样受到联邦应急管理局处罚的博尼塔斯普林斯，也没有安全到哪里去。

50%规则旨在通过确保易受洪水影响的房主不会一遍又一遍地重建同样脆弱的房屋，从而降低这种风险。如果一个县认定一所房屋遭受了联邦应急管理局所说的“重大破坏”，它必须迫使房主将房屋拆除，并在高于洪水水位的地方建造新的房屋，通常是在混凝土桩上。如果一个县不遵守，联邦应急管理局可以将其踢出联邦洪水保险计划，使房屋或多或少无法投保，或者像李县那样降低其折扣。这条规定实际上相当于对高风险财产征税:每套房屋的洪水保险赔付上限为25万美元，这意味着房主往往要为拆除房屋、建造新房屋而承担责任。

问题在于，确定什么是“实质性损害”是一个复杂的过程。当地官员在风暴过后的最初几周会进行基本的“挡风玻璃评估”，在清理残骸时记录下他们从街上看到的损坏信息。只有当房主申请重建许可时，他们才会对50%的规定进行详细的审查。但许多房主从未向他们所在的市或县申请许可。相反，他们回来修补本应拆除的房屋，在更高的地方重建，而当地政府要么从未抓住他们，要么视而不见。

这一命令使地方政府陷入了一种艰难的政治局面:一边是联邦应急管理局，敦促他们执行严格的防洪规定，另一边是流离失所的房主，试图在不破产的情况下重返家园。目前尚不清楚李县及其城市对联邦应急管理局声称在伊恩事件发生后重建的数百所房屋不符合规定的情况了解多少，但几十年来，藐视50%规定的企图一直是该机构的祸害。

佛罗里达州沿海规划顾问阿尔伯特·斯普普(Albert Slap)说，他理解为什么李县(Lee County)或珊瑚角(Cape Coral)等城市可能会允许房主在不抬高房屋的情况下修复房屋。

“很明显，动机是选民，”他说。“受到伤害的人是选民，他们会说，‘如果你让我重建得更好，我就做不到，我要离开。我把你们选为总统，你们却在耍我。’”

李县表示，他们在飓风伊恩过后遵循了正常的程序，在风暴过后立即进行了基本的损失评估，直到房主要求许可后才对房屋进行检查。与格里斯特交谈的洪水和灾害专家表示，该协议或多或少是佛罗里达州和其他飓风多发州的标准，这引发了一个问题，即联邦应急管理局是否正在改变其执行50%规则的方式，并更严厉地打击非法重建。

联邦应急管理局没有回答有关其执法策略的问题。在回答Grist的问题时，一位发言人表示，该机构“致力于帮助社区采取适当的补救措施”，以纠正重建违规行为。李县的一位发言人表示，该县“将在30天的延期期内与联邦应急管理局的合作伙伴合作。”

共和党州代表亚当·波塔纳(Adam Botana)的选区涵盖了李县的大部分地区，他说，他相信李县和其他地方政府会解决联邦应急管理局认定的违规行为，并对不遵守联邦应急管理局规定进行重建的房主采取行动。

“没有人喜欢50%的规则，但我明白必须有规则，”他告诉Grist。“有些城市可能比其他地方宽松一点，但我们必须让每个人都遵守规则。”他补充说，他认为该县将能够证明许多被指控的违规行为没有发生。

即使李县设法对这一决定提出异议，佛罗里达州西南部的房主几乎肯定会因为这一执法努力而遭受更多的经济痛苦。如果联邦紧急事务管理局坚持下去并取消折扣，它将为该县未合并地区的房主每年增加1400万至1700万美元的洪水保险费用，相当于该地区每位洪水保险客户每年损失300美元。但是，如果李县取消50%的规定，联邦应急管理局恢复折扣，在洪水区重建的房主可能不得不花费数十万美元来提升他们的房屋。

这项新的罚款是在联邦应急管理局在过去几年推出的更大幅度的加息之上，作为解决洪水保险计划问题的一部分。这个被称为“风险评级2.0”的新系统全面生效时，将使李县的保险成本增加两倍，将平均年保费从大约1300美元提高到近4000美元，一些最极端的账单每年将飙升至远超过1万美元。佛罗里达州的私人风灾保险市场也陷入混乱:过去两年，30多家私人保险公司退出了该州，部分原因是飓风风险不断增加。那些留下来的价格已经翻了一倍或三倍。

佛罗里达州资深政治顾问、前州保险监管机构负责人米勒(Lisa Miller)说，成本上升的负担不应超过确保李县房屋抵御未来灾害的需要。

“当我听到有人告诉我，他们不想每年支付1.2万美元时，我会提醒他们，‘我们住在佛罗里达，’”她说。“我们的灾难风险几乎比世界上任何地方都高。重要的是，那些本应被拆除重建的房屋得到了修复——它们能经受住下一场风暴吗?这就是问题所在。”

本文最初发表于Grist网站https://grist.org/housing/lee-county-florida-fema-hurricane-ian-flood-insurance/。在这里注册Grist的每周时事通讯。

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