上周，我决定花一天时间在印度最大的贫民窟达拉维(Dharavi)，了解人们对备受吹捧的重建计划的看法。在这个人口稠密的地方，一切照旧。考虑到过去几十年的失败计划，人们对重建感到如此疲惫，以至于没有人屏息等待。但阿达尼和印度人民党似乎给了人们前所未有的确定性。

阿达尼集团赢得了重建600英亩贫民窟的竞标。这里有贫民窟、高楼大厦、零售业和工业。这里的居民生活艰难。一些人将贫民窟称为人类精神的胜利。我不同意。残酷的事实是，达拉维是政客无情政治和中产阶级政治正确的胜利。政治允许贫民窟和贫民窟业主的繁荣。政治正确允许中产阶级对这一行为保持沉默。

阿达尼集团迎来了前所未有的机遇。与古尔冈和其他通常位于城市郊区的大型城镇项目不同，该集团有机会在城市中心建造一座大城市。DLF花了几十年时间建立古尔加翁。Hiranandani花了十年时间在孟买为Powai寻找买家。在浦那的Magarpatta花了几年时间。对于达拉维，阿达尼需要几个月的时间。阿达尼有机会克服价值、数量和销售速度这三个不可能的三位一体。

一些人认为，在马哈拉施特拉邦政府发出TDR王牌后，阿达尼集团将主要成为FSI供应商。虽然我反对这张王牌，但认为阿达尼会满足于这一雄心壮志是愚蠢的。真正的钱(和风险)是在出售房产，而不是FSI。

一个30年的项目

尽管政府有这样的目标，达拉维重建很可能是一个30年的项目。一座新城市将要建成，包括住宅、办公室、道路、学校、医院等。发展支援指数为4，或视乎所完成的复康工作数目而定，以较高者为准。考虑到为贫民窟居民建造的免费住房，几乎可以肯定的是，该集团将有超过600万平方英尺的土地在公开市场上出售。考虑到邻近地区的价格点，每平方英尺3.5万卢比的平均价格是可以实现的。这使得达拉维重建项目可能成为一个价值210亿卢比的项目。虽然收入潜力巨大，但孟买几个贫民窟重建项目的一个共同主题是，利润最终可以忽略不计。顶线是诱人的。但一旦你承受了后果，底线是令人厌恶的。

最终的测试用例

达拉维将是最终的测试案例。首先，虽然它位于城市的中心，但它的土地所有权/资格问题很复杂，需要解决。作为利益相关者的庞大人口将确保政客们不会远离，因此解决方案不会便宜或容易。该领域的运营商强调，在之前的一些贫民窟重建项目中，“定居成本”已经超过了建筑成本。鉴于目前支持达拉维重建的强大政治力量，我乐观地认为挑战可以得到控制。

第二是吸引观众来达拉维。在某种程度上，它与巴利山正好相反。虽然班德拉(Bandra)社区是宝莱坞(Bollywood)超级明星云集的迷人之地，但它的位置很糟糕，连通性差，而且靠近主要枢纽。另一方面，达拉维是一个有着贫民窟居民的不起眼的地方，但地理位置优越，交通便利，靠近主要枢纽。巴利山是一种地位。达拉维是一种耻辱。重塑品牌和重新命名劣质地点在孟买很常见，我怀疑我们会看到上/下BKC在营销达拉维的崛起。在达拉维买房会有价格优势，因为政府提供了印花税豁免。在达拉维，首次出售住宅和商业地产的印花税为0%，但在达拉维以外的地区，印花税为6%。

管理现金流

三是现金流管理。在第一笔收入到来之前，需要投资200亿卢比。这本身就意味着大量借贷。此后，混合用途开发是计划。购房者很容易使用预付款来建造房屋，但像办公室这样的商业空间只有在完工后才会出售。这意味着更大规模的资本注入，而且债务规模很大。预期债务成本将比10年期政府债券的收益率高出不到2%。暂停期将会存在。但时间表的任何延迟都可能严重侵蚀资本价值，就像许多贫民窟重建项目一样。

从本质上讲，达拉维不仅仅是一个住房项目，甚至也不仅仅是一个基础设施项目。这是一个将庞大的人口转移到规划好的城市的机会。打破贫民窟居民出售/出租免费公寓的普遍模式，然后创造一个全新的贫民窟。达拉维是把孟买从孟买拉回来的机会。它必须成功。